本周政策情况：四限改善政策持续出台，一线两城落户松动。本周各地政策数量依然较多，但力度并未出现明显的升级。上海、广州不同程度放松落户要求，一线城市政策有所松动。河南则下调全省非限购城市商贷首付比至20%，是本轮周期中首个以省为单位进行调控的地区，此外西宁、呼和浩特、珠海等地下调首付比例，毕节、蚌埠等地放松认房认贷标准，佛山、青岛、珠海等地放松部分区域限购，聊城放松限售。

　　本周基本面情况：成交、推盘规模环比下降。根据Wind 及房管局数据，本周46 城新房成交面积环比下降22.9%，同比下降45.5%，6 月前9 天同比下降43.3%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比下降47.1%，同比下降46.5%，6 月前9 天推盘面积同比下降25.6%。

　　本周土地情况：土地市场量跌价升，各地两集中热度分化。22 年第23周土地成交面积环比下降16.3%，同比下降53.9%，出让金环比上升159.1%，同比下降24.2%，溢价率4.3%，环比下降0.3pct.两集中方面，本周上海两集中一批次推出并成交40 宗，总地价878.9 亿元，溢价率3.3%；成都披露二批次供地计划，推出55 宗，总起始价394.2亿元，平均溢价率14.0%，将于7 月12 日-14 日土拍。

　　本周重点数据：居民中长期贷款单月净增规模维持低位。根据央行数据，22 年5 月居民中长期贷款单月净增1047 亿，同比下降76%，20-21 年单月平均净增规模在5000 亿元左右，当前信贷净增量仅为20/21年月均的五分之一。一方面是由于销售表现不佳，居民新增需求冷淡，另一方面资金使用需求的下降也使部分购房人在22 年选择提前还贷。

　　开发板块观点：市场延续弱复苏，预期政策将继续扩散。本周46 城高频数据环比再度回落， 4 月中旬以来行业政策加速落地，但除无锡、中山、兰州等放松限购、政策组合力度较大的城市，近期周均成交较22年年初以来明显改善外，多数城市仍在下行，迄今效果依然不尽如人意，而供给侧无论是行业投资还是土地财政都面临极大的压力，后续政策及措施需进一步升级。企业间表现分化加剧，5 月头部央企销售止跌企稳，去化表现及绝对规模均有显著提升，而民企依然存在违约展期压力，稳健龙头将表现出明显优势，建议关注其中投资机会。

　　本周物业观点：板块有所回升，民企龙头继续上涨。本周恒生指数上涨2.2%，物业板块平均上涨3.4%，物业板块平均上涨2.5%，其中央企龙头上涨1.5%，民企龙头上涨4.7%，在地产政策放松的背景下，民企龙头延续了上周的涨势。物业板块整体动态PE 为10.0x，处于历史3%分位，估值仍然较低。

　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。

（文章来源：广发证券）